jueves, 8 de noviembre de 2018

EL PAGO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y EL USO DE LA VIVIENDA

En una anterior entrada ya me refería a este gasto y a quién le correspondía su abono tras una separación o divorcio: si al cónyuge/pareja usuaria de la vivienda (por tenerla atribuida o por ocuparse de los hijos a quienes se le ha atribuido el uso) o a quien sea el propietario o a los propietarios de la misma:


En dicha entrada, ya dejaba claro que no era una cuestión pacífica, aunque las audiencias provinciales se decantaban por resolver que los gastos ordinarios de la comunidad (cuotas ordinarias) debían ser satisfechos por el cónyuge usuario de la vivienda, mientras que los gastos extraordinarios (derramas) debían ser abonados por la propiedad.

Foto: https://www.hogarmania.com/

Pues bien, una reciente Sentencia del Tribunal Supremo, STS 399/2018 de 27 de junio de 2018 (Id Cendoj 28079110012018100380) viene a darle “una vuelta” a esta jurisprudencia menor y dictamina que salvo previsión expresa en contrario, los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma, con independencia de a quién se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial. Es decir: si la vivienda fue adquirida constante matrimonio, la cuota ordinaria de la comunidad debe ser abonada a cargo de la sociedad de gananciales.

El caso en cuestión deriva de un procedimiento sobre liquidación de sociedad de gananciales, en donde la esposa usuaria de la vivienda interesó que se incluyera como pasivo de la sociedad de gananciales su crédito a su favor (el 50% de las cuotas de comunidad) por haber pagado íntegramente las cuotas de comunidad de propietarios de la vivienda familiar. Previamente la sentencia de divorcio había atribuido el uso de la vivienda familiar a la esposa y a los hijos menores de edad, pero no especificó la proporción en que los cónyuges propietarios del inmueble deberían satisfacer los gastos inherentes al mismo.

En primera instancia se desestimó la pretensión de la esposa, razonando en el sentido de que «el contador explica su postura aplicando la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Madrid que considera que los gastos de comunidad, no así las derramas, impuestos y cargas, son a cargo del que tiene atribuido el uso y disfrute del inmueble por cuanto es el final beneficiario de los servicios que se sufragan con cargo a los mismos. Este criterio debe ser mantenido ya que se encuentra amparado por las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid y se encuentra suficientemente razonado».

La esposa recurrió en apelación pero se desestimó el recurso con las siguientes alegaciones: «es jurisprudencia pacífica y unánime en las audiencias provinciales que los gastos de la Comunidad de Propietarios aunque sean responsabilidad de ambos cónyuges, por ser la casa ganancial, al estar atribuido su uso a los menores y a la madre en sentencia, las cuotas ordinarias cubren servicios que únicamente benefician a los menores y a la madre, porque se corresponden con la utilización y servicio del piso, como gastos inherentes a la ocupación del mismo, deben de abonarlo quien habita el inmueble y los utiliza, beneficiándose de los mismos, estando la esposa obligada a soportarlos al ostentar el uso y disfrute de la vivienda familiar. Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 22.ª, entre otras de fecha 23-4-2013, 18-12-2012, 12-11-2012 ».

Contra dicha sentencia la esposa interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Y éste le da la razón:

“El motivo ha de ser estimado por las siguientes razones. Hemos de partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble. Respecto de los primeros (como son los referidos a servicios de luz, agua, gas, teléfono…), lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos. En relación con los gastos derivados de la propiedad, como son los de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que tienen carácter “propter rem”, corresponden al propietario. A falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble. La cuestión aparece clara en relación con los impuestos que gravan el inmueble, como es el IBI, (STS de 563/2006, de 1 de junio).

En cuanto a los gastos de comunidad, esta sala ha considerado en sentencia 373/2005, de 25 de mayo, que «la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos». Dicha doctrina ha sido seguida, entre otras, por la sentencia de esta sala 588/2008, de 18 junio, y de la misma cabe extraer que, salvo previsión expresa en contrario en la sentencia que fija las medidas definitivas -lo que no ocurre en este caso- los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma con independencia de a quién se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial.”

Luis Miguel Almazán

Abogado de Familia

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