¿Qué sucede cuando se compra un
inmueble privativo con pago aplazado (préstamo personal o hipotecario) que se
abona durante el matrimonio ganancial? ¿Y si el inmueble se destina a vivienda
familiar?
De esto trata la reciente Sentencia
del Tribunal Supremo STS 377/2026 de 10
de marzo (Id Cendoj:
28079119912026100009)
(FD1º):
“En el procedimiento de formación de
inventario para la liquidación del régimen de gananciales que rigió la economía
del matrimonio de los litigantes, resulta controvertida la naturaleza
privativa o ganancial de la vivienda en la que residió la familia. El
inmueble había sido adquirido exclusivamente por el esposo antes de contraer
matrimonio. Después de la vigencia de la sociedad de gananciales se han
pagado distintas sumas de dinero a la vendedora, que aplazó el precio de la
compra. También se han restituido otras cantidades a la entidad financiera que otorgó
al esposo un préstamo personal que se destinó a pagar a la vendedora otra
parte del precio. Las cuestiones jurídicas controvertidas en el recurso de
casación versan sobre la interpretación y aplicación de los arts. 1357, 1354 y
1361 del Código civil (CC)”.
En la comparecencia ante el letrado de la
Administración de Justicia celebrada el 8 de noviembre 2019, la Sra. Rosario se
opuso a la propuesta de inventario del Sr. Adriano y presentó otra propuesta en
la que, además de añadir un vehículo y más bienes en el ajuar, incluyó en el
activo un 57% del piso situado en la DIRECCION000 de Madrid. En su propuesta, la
Sra. Rosario defendía que se trataba de la vivienda familiar y que, por
aplicación el art. 1357 CC, tal porcentaje era ganancial por corresponderse
con el porcentaje del precio que se pagó vigente la sociedad de gananciales.
(…)
3. El juzgado acordó incluir en el
inventario una partida referida al ajuar y que, ante la falta de prueba, fijó
en el 3% del valor catastral de la vivienda. Además, rechazó la pretensión de
la Sra. Rosario de incluir en el activo un vehículo y, por lo que se refiere
a la vivienda, declaró que era privativa del Sr. Adriano en su totalidad”.
*En segunda instancia
se incluye como
partida del activo el cincuenta y seis con treinta y cinco por ciento de la
vivienda.
FD4º:
“CUARTO.- Decisión de la sala (I). Objeto
del recurso. Orden de decisión de los motivos formulados
El recurrente formula dos motivos en los que
se refiere, de una parte, a las cantidades abonadas a la entidad financiera
para la devolución del crédito personal (motivo primero) y, de otra, a las
cantidades abonadas de manera aplazada a la vendedora (motivo segundo).
(…)
En el primer motivo, lo que se
plantea, en síntesis, es que no resulta de aplicación el art. 1357.II CC porque
se trata de un crédito personal que no puede ser equiparado a un préstamo
hipotecario, lo que haría inaplicable en este caso la doctrina de la sala
que, a efectos de aplicación de lo dispuesto en los arts. 1357.II CC y 1354 CC,
ha reiterado que son plenamente equiparables las amortizaciones de la hipoteca
solicitada para el pago del precio y los pagos de una compraventa a plazos.
En el segundo motivo, lo que se
plantea, en síntesis, es que no resulta de aplicación el art. 1357.II CC porque
no se trataba de la vivienda familiar cuando se adquirió el inmueble.
Ahora bien, si no se tratara de vivienda
familiar, no sería de aplicación la remisión que efectúa el art. 1357.II CC al
art. 1354 CC, y sería de aplicación el art. 1357.I CC, tanto respecto del dinero
ganancial que se hubiera empleado en la restitución del préstamo como respecto
del que se hubiera empleado para pagar a la vendedora la parte del precio que
dejó aplazado. El motivo que permite aplicar el principio de subrogación real
que determina la naturaleza ganancial de la cuota de titularidad
correspondiente a lo pagado con dinero ganancial es el destino del inmueble a
vivienda familiar.
Por esta razón nos ocuparemos en primer
lugar del segundo motivo del recurso de casación y, por las razones que
exponemos a continuación, procede su desestimación.
QUINTO.- Decisión de la sala (II). Carácter
familiar de la vivienda comprada a plazos por uno de los cónyuges antes de
comenzar la sociedad de gananciales. Desestimación del motivo segundo del
recurso de casación
(…)
2.La sala entiende que procede mantener y
aplicar en este caso que juzgamos la doctrina de la sentencia 450/1996, de 4 de
junio, reiterado por la sentencia 354/2007, de 16 de marzo, y ello por las
siguientes razones.
En primer lugar, no existe duda de que todos
los plazos pagados constante la sociedad de gananciales se corresponden con
momentos en los que el inmueble tenía el destino de vivienda familiar.
Por otra parte, carece de sentido cuestionar
que la vivienda litigiosa merezca la calificación de vivienda familiar por el
hecho de que cuando se adquirió por el Sr. Adriano estuviera soltero y no
hubiera contraído matrimonio todavía con la Sra. Regina . Tampoco por el hecho
de que ella no consintiera la adquisición, ni por el hecho de que no se pudiera
hacer constar en ese momento que fuera vivienda familiar porque todavía no
convivían y no habían contraído matrimonio. A los efectos que aquí interesan
todo ello es irrelevante para calificar la vivienda como vivienda familiar.
Lo relevante es que en esa vivienda tuvo
lugar la convivencia familiar de los litigantes, en particular desde la
celebración del matrimonio hasta su separación. En un primer momento
convivió solo el matrimonio y, después de su nacimiento, también la hija común.
De hecho, en el momento de la separación, a ellas se les atribuyó el uso de la
vivienda en cuanto vivienda familiar. Nada de esto ha sido cuestionado en
ningún momento por el recurrente, así ha sido defendido por la esposa
recurrida, y es coherente con lo que consta en las actuaciones.
3.Por otra parte, la tesis del recurrente,
al negar la aplicación del art. 1357.II CC (que, literalmente, se refiere a los
bienes comprados «por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad») en
los casos en los que la vivienda hubiera sido adquirida por uno solo de los
cónyuges antes de contraer matrimonio, limitaría la aplicación del precepto a
los supuestos en los que la adquisición de la vivienda tuviera lugar después de
la celebración del matrimonio pero bajo la vigencia de otro régimen económico
matrimonial. Este planteamiento, que no está en el espíritu de la norma, no ha
sido acogido por la jurisprudencia de la sala.
Además de las mencionadas sentencias
450/1996, de 4 de junio, y 354/2007, de 16 de marzo, en las que de manera
expresa se analiza esta cuestión, en todas las demás ocasiones en las que la
sala ha aplicado la norma, se trataba de supuestos en los que la compra se hizo
antes de la celebración del matrimonio, cuando todavía estaban solteros los
futuros contrayentes ( sentencias 619/2024, de 8 de mayo, 465/2016, de 7 de
julio, 210/1998, de 9 de marzo, 31 de octubre de 1989, y las que en ellas se
citan).
4. (…) En las sentencias 340/2012, de 31 de
mayo, y 356/2021, de 24 de mayo, se considera residencia habitual de la
unidad familiar el «lugar en el que la familia haya convivido como tal con
voluntad de permanencia», lo que aquí no se discute. Otra cosa es, como
pretende el recurrente, que a efectos del art. 1357 CC sea exigible que ese
destino de vivienda familiar se dé en el mismo momento en el que se adquiere la
vivienda, lo que, por las razones que hemos expuesto no es correcto.
En consecuencia, procede desestimar el
motivo segundo del recurso de casación
SEXTO.- Decisión de la sala (III). Compra a
plazos de la vivienda familiar antes de comenzar la sociedad. Artículo 1357.II
CC . Equiparación jurisprudencial de la compra financiada por un préstamo
cuando las cuotas se satisfacen con dinero ganancial. Aplicación de la regla de
presunción de ganancialidad ( art. 1361 CC ). Estimación parcial del primer
motivo del recurso. Asunción de la instancia.
(…)
El art. 1357 CC se ocupa de la naturaleza de
los bienes comprados por uno de los cónyuges solo antes del comienzo de la
sociedad de gananciales en los casos en los que el precio no se haya pagado
totalmente y se termina de pagar durante la vigencia de la sociedad y con
dinero ganancial.
Si todos los plazos hubieran sido pagados
completamente con anterioridad a la sociedad de gananciales el bien sería
privativo del esposo que lo hubiera adquirido. (…)
La regla general es que el bien no deja de
ser privativo si la compra es anterior a la sociedad de gananciales, aunque
todo o parte del precio se pague vigente ya la sociedad, y con dinero
ganancial, de acuerdo con el art. 1357.I CC. El precepto se inspira en la idea
de accesión: si el bien pertenece inicialmente a un patrimonio no debe cambiar
de adscripción por el hecho de que su pago quede aplazado y se satisfaga con
dinero de otra masa. El art. 1357.I CC no se ocupa del reembolso pero, en estos
casos, en el activo de la sociedad procederá incluir un crédito contra el
cónyuge que es titular privativo del bien que ha sido financiado totalmente o
en parte con dinero ganancial ( arts. 1358 y 1397.3.º CC).
2.Como excepción a lo dispuesto en el
art. 1357.I CC, cuando los bienes adquiridos a plazos antes de la sociedad de
gananciales son la vivienda y el ajuar familiares, el art. 1357.II CC se remite
a la regla del art. 1354 CC (prevista para las compras hechas vigente la
sociedad cuando el pago se hace al contado con dinero en parte privativo y en
parte ganancial, a diferencia de lo que sucede en el caso del art. 1356 CC, en
el que el pago queda aplazado).
(…)
3.Aunque literalmente el art. 1357 CC se
refiere a compras a plazos, la sala ha dictado varias sentencias en las que ha
interpretado que la regla del art. 1357.II CC es aplicable en aquellos
supuestos en los que la vivienda familiar ha sido adquirida con anterioridad al
comienzo de la sociedad de gananciales y pagado el precio en su totalidad en
ese momento, pero mediante el dinero obtenido con un préstamo hipotecario,
cuyas cuotas se satisfacen vigente la sociedad de gananciales y con dinero
ganancial.
Es decir, la doctrina de la sala ha
equiparado a la compra a plazos los casos en los que se paga la vivienda con
dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, con la consecuencia de
atribuir a la vivienda carácter ganancial en la proporción de las cuotas del
préstamo satisfechas con dinero ganancial. De esta forma se rechaza que
pueda entenderse que la vivienda le pertenecía al cónyuge que la adquirió (
arts. 1346.1.º y 1357.I CC), con un derecho de reembolso a favor de la sociedad
de gananciales por el importe del préstamo abonado con dinero ganancial ( arts.
1358 y 1397.3.º CC). La misma regla se ha considerado aplicable cuando han sido
los dos quienes, antes de contraer matrimonio, han adquirido el inmueble de
manera conjunta, abonando parte del precio con dinero propio de cada uno y con
un préstamo que se abona después. La consecuencia en este caso es que existe
una cotitularidad privativa en proindiviso ordinario de la vivienda entre los
cónyuges por las cantidades pagadas con anterioridad al matrimonio, y una
copropiedad con la sociedad de gananciales por lo pagado constante el régimen
de gananciales.
(…)
4.Puesto que a los efectos de los arts.
1357.II y 1354 CC la doctrina de la sala equipara las amortizaciones de la
hipoteca solicitada para el pago del precio y los pagos de una compraventa a
plazos, no se ve la razón por la que el tratamiento deba ser otro cuando se
trata de un crédito o un préstamo personal destinado a pagar la vivienda y
cuyas cuotas se han restituido después con dinero ganancial.
(…)
5.La aplicación en el momento de la
liquidación de la sociedad de gananciales de lo dispuesto en los arts. 1357.II
y 1354 CC requiere la prueba de la naturaleza del dinero pagado durante la
sociedad de gananciales. A falta de prueba del carácter privativo del
dinero, rige la presunción de ganancialidad que con carácter general
establece el art. 1361 CC «para los bienes existentes en el matrimonio».
6.En atención a lo anterior, debemos partir
de que la regla del art. 1357.II CC es aplicable también en aquellos
supuestos en los que la vivienda familiar fue adquirida con anterioridad al
comienzo de la sociedad de gananciales y pagado el precio en su totalidad en
ese momento, pero mediante el dinero obtenido con un préstamo personal concertado
con esa finalidad, siempre que las cuotas se satisfagan con dinero
ganancial.
Por ello, la tesis del recurrente, en cuanto
considera que no debe aplicarse la regla del art. 1357.II CC por tratarse de un
préstamo personal, no puede ser aceptada.
Ahora bien, el recurrente también denuncia
la infracción del art. 1361 CC y cuestiona la conclusión de la Audiencia de que
todos los pagos efectuados durante la vigencia de la sociedad de gananciales se
llevaran a cabo con dinero ganancial. Y sobre este extremo el recurrente sí
tiene razón.
Partiendo de los hechos probados, no es
correcto el razonamiento en el que se apoya la sentencia recurrida para
concluir que eran gananciales todas las cantidades que se pagaron durante la
vigencia de la sociedad de gananciales, tanto para abonar las cuotas del
préstamo como las aplazadas por la vendedora.
La Audiencia, con invocación de la presunción
de ganancialidad que establece el art. 1361 CC, declara que el hecho de que
durante el matrimonio los pagos se hicieran desde una libreta bancaria que se
encontraba a nombre del esposo y de sus padres como cotitulares indistintos, no
desvirtúa la presunción de ganancialidad del dinero. Pero esta aplicación de la
presunción de ganancialidad respecto de terceros diferentes de los cónyuges, y
cotitulares de la cuenta bancaria desde la que se hacían los pagos, no resulta
del art. 1361 CC y no puede ser aceptada.
En un caso en el que se debatía el carácter
ganancial del dinero existente en una cuenta conjunta de la que era titular uno
de los cónyuges junto con otros, la sentencia 1390/2024, de 23 de octubre, con
cita de otras anteriores, declaró que no puede presumirse la ganancialidad
del saldo cuando un cónyuge no es titular exclusivo. A falta de prueba que
permita justificar la concreta porción del dinero que le corresponde al cónyuge
cotitular, se presume iuris tantum la copropiedad a partes iguales sobre el
saldo.
Por tanto, en este caso que ahora juzgamos,
a falta de prueba en contrario, debe presumirse que al esposo le pertenecía
la tercera parte de los fondos de la libreta titularizada indistintamente a su
nombre y al de sus padres y desde la que, según se considera acreditado por
la Audiencia, se efectuaron los pagos. En consecuencia, solo a esa tercera
parte le puede resultar de aplicación la presunción de ganancialidad que
establece el art. 1361 CC para los bienes existentes durante el matrimonio. Puesto
que se considera probado que el 56,35% de los pagos se hicieron vigente la
sociedad de gananciales, procede declarar el carácter ganancial de la
tercera parte de ese porcentaje, es decir, del 18,78% de la vivienda.
De acuerdo con lo expuesto procede estimar
parcialmente el recurso de casación interpuesto por el Sr. Adriano y, por las
mismas razones, al asumir la instancia, estimamos parcialmente el recurso de
apelación interpuesto por la Sra. Rosario en el sentido de declarar el
carácter ganancial del 18,78% de la vivienda”.
Luis Miguel Almazán
Abogado de Familia
